1986年至1993年是中国住房制度改革的1.1阶段，也是福利分房制度改革的深化阶段。其核心内容是大幅度提高住房租金，改变租买比价，促进职工个人买房，并从政策、立法、社会舆论等方面采取措施，引导和调节居民消费，为实现住房商品化奠定基础。低工资、低租金促使更多的居民选择租房居住而不是买房，为推进住房制度改革，适逢1985年工资制度改革出台，于是自1986年起国家开始改革低租金住房政策，试行提租补贴的住房方案，并辅之以相关金融措施。

1986年国务院成立“住房制度改革领导小组”和“领导小组办公室”，负责领导和协调全国的房改工作。同年7月25日召开了会议专门讨论房改方案，确定了今后一段时间住房制度改革的重点在于逐步提高房租（先提高到成本租金再到商品租金），改革的内容将涉及住宅供给、分配和消费等方面。方案确定之后，选定烟台、唐山、蚌埠、常州、江门、沈阳等城市进行住宅改革试点，试行“提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革”的方案。租金按准成本起步，月租金由原来的0.07元～0.08元/平方米提高到1元以上，相当于成本租金（由维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税5项因素组成）的70%至80%，公房按包含建筑造价、征地和拆迁补偿费的标准价出售。在试行当中各地因地制宜，具体操作有所不同。其中：烟台市公房租金提高到1.28元/平方米，占成本租金的83.7%，是原租金的6.8倍；沈阳市北制药总厂租金由0.17元/平方米增加到1.42元/平方米，按基本工资的22%发放住房补贴，21%的职工家庭住房租金支出比过去增加，成了超支户。厂方每年可以从租金中收回125万元投入再建房，截至1987年，该厂向职工出售150套新建商品房，报名购买者已达到500多人，工人购房热情高涨。1986年以后，该办法由试点到全面推广，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

在试点基础上，国务院于1988年1月召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，中央宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划。同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。该方案明确了改革的目标与今后几年的任务，提出从1988年起，用3～5年时间，在全国城镇分期分批实行住房制度改革。“我国城镇住房制度改革的目标是：按照社会主义有计划的商品经济的要求，实现住房商品化。

从改革公房低租金制度着手，将现在的实物分配逐步改变为货币分配，由住户通过商品交换，取得住房的所有权或使用权，使住房这个大商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环，从而走出一条既有利于解决城镇住房问题，又能够促进房地产业、建筑业和建材工业发展的新路子。”根据上述目标和改革内容，今后三五年内的任务主要是：调整公房租金，按折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素的成本租金计租，抑制不合理的住房需求，促进职工个人买房，并从政策、立法、社会舆论等方面采取措施，引导和调节居民消费，使消费结构趋向合理，为实现住房商品化奠定基础。这是中国出台的第一个房改总体方案，自此中国的住房制度改革开始由试点转而推向全国。

为使城镇职工能够买得起房子，中央成立建设银行专门为居民购房提供购房专项贷款。这一年的3月召开了第七届全国人大一次会议，对宪法进行了修改，将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。紧接着《土地管理法》也进行了相应的修改，土地禁锢终于完全放开，为房地产的飞速发展提供了广阔的发展空间。但是1988年全国范围内出现了严重的通货膨胀，零售物价总指数上升18.5%，银行储备开始下滑，国家财政无力承担提租增资的启动资金，住房制度改革实际执行中出现了出售公房回笼资金少的情况，住房出售带有很强的廉价出售的色彩。据不完全统计，这一年全国共出售旧公房654万平方米，每平方米仅回收资金65.7元。提租补贴方案的实施遇到很大困难，原计划3至5年实施的房改方案也夭折了，此后3年中房改基本处于停滞状态。面对复杂的经济形势和严重的通货膨胀，国家积极采取治理整顿的方针，经过3年的努力，抑制了通货膨胀，继续推行提租补贴的方案，不同的是提租幅度较之前有所增加，并开始了初步的住房公积金制度，进一步推动住房的商品化方向。